В 2014 году может быть введено рекордное количество офисных площадей

Опубликовано 13.02.2014 09:32

По данным нового исследования компании CBRE, основные показатели офисного рынка в 2013 году были относительно стабильными: объем заключенных в 2013 году сделок практически не изменился относительно показателя 2012 года (1,07 и 1,03 млн. кв. м соответственно), уровень вакансии колебался незначительно, в пределах одного процентного пункта (11 – 12%), ставки аренды не показали роста. Однако объем нового строительства оказался рекордным с 2010 года и составил 888 269 кв. м, в 2010 году этот показатель был 951 000 кв. м.

В 2013 году среди значимых событий на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:

 

• Продолжение консолидации последних знаковых объектов, расположенных в ЦДР, в собственности крупных игроков рынка.
• Увеличение объема ввода новых офисных площадей, 888 269 кв. м.
• Относительно стабильный уровень спроса, объем сделок составил 1,072 млн. кв. м.
• Усиление тенденции децентрализации: зона за пределами Третьего Транспортного Кольца (ТТК) и МКАД остается лидером как по объему нового офисного строительства (63%), так и по объему заключенных сделок (50%).
• Увеличение доли заключенных сделок в сегменте класса В (77%).
• Спрос преимущественно со стороны российских компаний (77%).
• Наиболее востребованы офисные блоки – площадью до 500 кв. м (52% от общего количества заключенных сделок) и от 501 кв. м до 1 000 кв. м (28%).
• Увеличение общей доли свободных площадей (с 11% по итогам 2012 года до 12% по итогам 2013 года).
• Увеличение доли свободных площадей в сегменте класса А (с 15% до 17% в течение 2013 года).
• Стабильный уровень вакантных площадей в сегменте класса В (10 – 11% в течение 2013 года).
• Стабильный уровень ставок аренды: $1 100 - $1 200 в сегменте класса А Прайм, $650 - $750 в сегменте класса А, $400 - $450 в сегменте класса В.

Совокупный объем сделок, заключенных на рынке в течение 2013 года, составил 1,072 млн. кв. м (включая новые договоры аренды и покупку помещений под собственное использование, исключая продление текущих договоров аренды и инвестиционные покупки). Данный объем на 3% больше показателя за 2012 год, когда общий объем заключенных сделок составил 1,036 млн. кв. м.

В 2013 максимальный объем сделок, как и на протяжении последних четырех лет, был заключен на офисные помещения в зоне между ТТК и МКАД (50%). Далее следуют ЦДР (21%), зона между СК и ТТК (23%). Минимальный объем сделок пришелся на офисные помещения за МКАД (6%). Подобная структура распределения объема сделок была характерна и для 2012 года, 40%, 29%, 22% и 9% соответственно.

В 2013 году был зарегистрирован минимальный объем сделок в сегменте класса А с 2009 года, 251 000 кв. м (23% от общего объема) и 181 000 кв. м. соответственно. Но несмотря на уменьшение объема сделок в этом сегменте, можно отметить ряд знаковых и крупных сделок площадью более 10 000 кв. м: Яндекс – в деловом квартале Красная Роза, Publicis Groupe – в комплексе Большевик, Норникель – в Мекурий Сити. В 2012 году подобных сделок было две: Новартис – в БЦ Алкон, Евразийская Экономическая Комиссия – в Вивальди Плаза.

В 2013 году основной спрос был со стороны российских компаний, 77% от общего объема сделок. В 2012 году данный показатель составил 67%.

Самыми активными компаниями, как и в 2012 году, остались банки и финансовый сектор (6% от общего объема сделок), IT и телекоммуникационный (7%), нефтегазовый и сырьевой секторы (10%).

По прогнозам CBRE ожидается, что спрос на офисные помещения класса А в 2014 году останется сдержанным, основной объем сделок в центре города придется на такие офисные комплексы, как Белая Площадь, Белые Сады, Wall Street. По нашей оценке, за пределами СК наиболее востребованы будут помещения в БЦ Алкон, SkyLight, Ленинский 119.

По итогам 2013 года объем сделок продажи (для нужд собственного использования) составил 181 000 кв. м (17% от общего объема сделок за 2013 год). В 2012 году данный показатель составил 230 000 кв. м (22% от общего объема сделок за 2012 год).

Самой крупной сделкой 2013 года стало приобретение компанией Транснефть бизнес-центра Нахимов на Севастопольском проспекте, 47 (общая площадь – 16 400 кв. м). Стоит отметить, что в 2013 году было зарегистрировано всего лишь две сделки продажи площадью более 5 000 кв. м, строение комплекса Аквамарин Фаза III и БЦ Нахимов.

По итогам 2013 года общая доля свободных площадей увеличилась с 11% до 12%. В течение 2013 года в сегменте класса А наблюдалось увеличение доли свободных площадей с 15% до 17%. Доля свободных площадей в сегменте класса В практически весь год была стабильна и остановилась на уровне 10,8% по итогам года.

Достигнув своего посткризисного максимума в III квартале 2011 года, ставки аренды остаются стабильными уже в течение последних двух лет: $1 100-$1 200 в сегменте класса А Прайм, $650-$750 в сегменте класса А, $400-$450 в сегменте класса В. Согласно прогнозам CBRE, ставки аренды не будут демонстрировать рост на протяжении 2014 года.

По итогам 2013 года объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составил 888 269 кв. м. Таким образом, общий объем качественных офисных площадей по итогам 2013 года составил 14 млн. кв. м, из которых помещения класса А – 2,68 млн. кв. м, класса В – 11,3 млн. кв. м.

Согласно проектам, заявленным к завершению в 2014 году, объем ввода офисных площадей может побить рекорды 2013 года, составив 1,4 млн. кв. м. Столь большой объем сопоставим с показателями 2007, 2008 и 2009 годов, которые на сегодняшний день по праву можно считать самыми активными в истории офисного рынка Москвы (1,5 млн. кв. м; 1,8 млн. кв. м и 1,6 млн. кв. м соответственно).

В 2014 году, согласно заявленным проектам, зона между ТТК и МКАД останется лидером по новому офисному строительству (66% от общего объема), далее последуют зона за пределами МКАД (19%), зона между СК и ТТК (10%) и ЦДР (5%).

По данным CBRE, в связи с принятием закона о расчете налога на имущество согласно кадастровой оценке объекта налог на имущество может значительно увеличиться, что, как следствие, может отразиться на ставках аренды или стоимости эксплуатационных расходов в сторону увеличения. Однако в течение 2014 года ставка налога составит 0,9%, учитывая текущую 2,2%, общая сумма для многих объектов, вероятно, изменится незначительно. Таким образом, в 2014 году появится новый фактор для переговоров между арендодателями и арендаторами для поиска золотой середины.

В 2014 году, по прогнозам CBRE, спрос останется на уровне 2012 – 2013 годов: 1 – 1,1 млн. кв. м. Ожидается, что большая часть спроса продолжит приходить со стороны российских компаний, а максимальный объем придется на зону за пределами ТТК.

Ставки аренды не покажут рост.

Основные изменения коснутся объемов ввода новых офисных площадей, который ожидается на уровне 1,4 млн. кв. м. При сохранении спроса на уровне 1 – 1,1 млн. кв. м столь большой объем ввода офисных помещений в эксплуатацию, безусловно, повлияет на увеличение доли свободных площадей. На фоне последних четырех лет, когда объемы ввода в эксплуатацию новых офисных площадей не превышали 1 млн. кв. м, заявленный объем ввода на 2014 год стремится к рекордным 2007 – 2009 годам. Однако при реализации планов девелоперов и сохранении ограниченного спроса, несопоставимого с рекордными показателями 2007 – 2009 годов (1,7 – 1,4 млн. кв. м), возникает вероятность давления на уровень ставок аренды в сторону уменьшения за счет роста вакансии. Увеличение доли свободных площадей, произойдет во второй половине 2014 года. В связи с этим не исключено, что собственники офисных зданий будут предлагать надежным арендаторам индивидуальные коммерческие условия.

Клавдия Чистова, Руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, комментирует результаты отчета: «Основные показатели офисного рынка не изменяются уже на протяжении двух лет за исключением увеличения объемов нового строительства. Спрос на офисные помещения в сегменте класса А, как и 2012 году, остался ограниченным. Значительная часть крупных международных компаний продлевала текущие договоры аренды (более 20%). По нашей оценке, 2014 год останется рынком арендатора, учитывая большой объем площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2014 году, и вероятное увеличение доли свободных площадей во второй половине 2014 года».

Building.ua